【脳筋×ビジネス】 


脳筋でも知っておきたいビジネス用語! 




今日のテーマ!!



【不動産投資】

不動産関係のフリーイラスト素材

不動産ってなんかよくわかれへん!!
って思うことない??

なんかややこしそう!不動産営業マンの口車に乗せられている気がする!!
やだ怖い!!

って人も多いと思うねん。

だから今回は不動産投資をする上でこの知識だけ押さえておけば
不動産投資の話にもついていけるし、変に騙されることもなくなるで!
って言う観点で記事書いてみてから一緒に見ていこな!








【不動産投資の基礎】



■収益

不動産収入の収益源から見ていこか!

収益を得る方法は2つあるな。


・キャピタルゲイン

→自分が持っている不動産資産を誰かに売って収益を得る方法や

・インカムゲイン

→家賃と言う形で定期的に収益が発生するような方法のことやな


基本的には家賃収入(インカムゲイン)で稼いでいくのが不動産投資や!



■種類

不動産投資の種類についていくつかあるから1つずつ見ていこか!


①住居(レジデンス系)

・ワンルーム→価値の変動すごいからやめとこな

・アパート

(中古 2,000万円〜 新築 5,000万円〜 ★地方の中古ならお勧めやで!)

・マンション(★1棟ならお勧め)

・シェアハウス

・戸建て(新築は敷居が高い、★中古ならお勧め)


②テナント

・商業ビル

・駐車場

・倉庫


③宿泊系

・民泊


④太陽光

→時期は過ぎたかな、、。FIT制度が2021年3月末で廃止になるし、、、。

※FIT制度は固定額で太陽光で発電した電気を電力会社に買い取ってもらうことやな。


※注意点

・節税や年金替わりで買わない!!不動産の営業マンに騙されるな!

・安く買うために相場感を身につけよう!!

・築年数は30年以内がお勧めやで!!(旧耐震基準)



■お勧め

・中古の戸建て投資

一戸建てを買って、リフォームして貸し出す投資方法のことや!!


【メリット】

①安いものやと、100万円から始められるから、融資を受けなくてもええで!!


②管理が楽!!


③売却しやすい(投資家だけじゃなくて一般の人も買ってくれるんや!)


④戸建ての方が流通量が多いで!(相続がらみで掘り出し物もあったりするわ。)


⑤中古物件の売主が素人やから比較的売りやすいで!


⑥リノベも自由やから流行りに対応できるで!


⑦客付けもしやすいよな。(似たり寄ったりのワンルームと違う。庭があったりペットが飼えたり)


⑧戸建て賃貸の数が少ないし、1年中引越ししてくる可能性もあるみたいやわ。


⑨固定資産税が安くなることが多いな。(木造は22年を超えると激安)


⑩長く住んでくれることが多いわ・(ワンルームやと2〜3年ほど、戸建てだと5〜6年ほど)


【デメリット】

①拡大スピードが遅い、、、。


②思わぬ修繕費、、、。(家の傾きや床の落ち込み、シロアリ、外壁、雨漏り、お風呂トイレ)


【注意点】

①立地


②逆に自宅を買う場合、瑕疵担保責任をつけた方がええで!!

→売主が重大な不具合が購入後に見つかたら保証してくれるやつや!

※投資用物件を買う場合、瑕疵担保責任はつけないようにしよな。


メリットデメリットを見極めて不動産投資をしていかなあかんな!!



【不動産投資を進めていく際の注意点】


■探し方


必ず自分で探そな!!

業者はいい物件をいきなり持ってきてくれへんで!


・「アットホーム」で探そう!

→物件探しには信頼できるサイトや!他にも「楽まち」「建美屋」も参考程度に見てみよな!!


・地場不動産屋を回ろう!

→地元の人の売り物件や、相続がらみの売り急いでいる人などもおるで!


・BITを見てみよう!

→競売にかけられてる物件やで!ただ手間や、、、。


最初は木造だけと絞った方がええな!

利回りは気にせずみよう!!



■適正価格の見極める方法


不動産には5つの価格があるんや!!


不動産は状況に応じて土地価格の計算方法が異なるんやで!


①公示地価

→国土交通省のHPで見てみるとええで!

毎年3月に1月1日時点の価格を公表されてるんや!


②基準地価

→都道府県が公表してるやつや!

9〜10月に、7月1日時点の価格を公表、「公示地価」を補完する役割があるんやて!


③相続税評価額

→路線価のことや!

国税庁が毎年公表してて、相続税を産出するときの基準になる評価額、「公示地価」の8割くらいが目安や!


④固定資産税評価額

→市町村が公表しているやつや!

固定資産税を計算するための評価額、「公示地価」の7割くらいが目安やな!


⑤実勢価格

→時価のことや!

実際に売買されている価格のことで、常に変動しているわ。

物の価格は買う人によるから、適性は不明、、。

相場感だけ大事にしておこなあかんな!!



■買い方の手順


ざっくりとした流れだけ書いていくで!!


①物件資料の請求

→家賃の収益性なども全て計算しよな!


②物件を見学

→どれだけ修繕費が必要そうなのかちゃんと見よな!

ここ抜けてたら後でえらい目にあうで!!

目安としては100万円以内がいいな!

あと、周りに変な人いないかとか笑


③買付申込書を不動産業者に出す

→もし融資を受けるなら銀行に相談や!

法的拘束力はないねんけど、早く意思表示をするためのものや!

指値があり値引き交渉ありきの値段になってるから注意せなあかんな!

買う意思が伝えられると、不動産会社も前のめりになってくれるで!


④売買契約をする

→銀行と金消結ぶ、手付金など発生するで!!


⑤物件決済

→現金で払うんや!!



■安く買う方法


ここも重要なところやか1つずつ見ていこな!


まずは指値で交渉して、買付申込書を出す時にさらに交渉するって流れや!


①状況把握

→まずは相場を知り、相手を知り、自分を知らんと判断基準がぶれてしまう!


不動産売買のやりとりするときに出てくる登場人物は以下2パターンや!

(1)購入者(投資家)、不動産仲介会社、売主

(2)購入者(投資家)、不動産仲介会社(客付け)、不動産仲介会社(元付け)、売主

※(2)の場合は売主までが遠いから売主の考えが分かりにくいんや、、、。

ほんで売主がどんな人かがめちゃくちゃ重要やねん。

例えば、

・投資家なのか一般人なのか

・性格や年齢

・売却理由(相続?引越し?)

・売却希望時期(急ぎ?いつでもいい?)

この辺もちゃんとしっとかな交渉するときに有利に進められるかどうかが決まってくるからな、、、。


②仲介業者と良い関係を築こう

→とにかく買いたいという強い意志がある人であることを示さなあかんで!

お金を持っていることをアピールするんや!(資産を公開するのもいい方法)

反応が早いのも好まれるポイントやで!

あとはいくらまでなら買えると伝えておいた方が話も進めやすい!

絶対やったあかんのは仲介手数料は値切らないようにしよな。

仲介業者の稼ぎはそこやから変に値切ってこられると腹立つやろ笑


③指値を使う

→ただ、そんなに簡単にはいかへんけどな。

・瑕疵担保責任なし→仲介業者さんには何も文句は言いませんよということ

・瑕疵の指摘→古さ、壊れている箇所を伝える。

・買付証明の工夫→融資特約不要(キャンセルしませんよ、即日決済できますよ)

・いいタイミング→値下がり直後は売主が弱気になっている、物件が売れ残っている証拠


この辺りの状況を踏まえて指値で交渉していくとええな!


【費用対効果について】



■不動産投資の利回り


利回りは100万円投資して1年間で何%増えるんかってことや。


不動産会社の営業トークついても気を付けなあかんで!

表面利回りの話をされてんこか、実質利回りの話をされてんのかみなあかん!

以下に例を載せとくで!


「年間(想定)家賃÷物件価格=利回り」


・表面利回り(想定家賃100万円/年間、物件価格1,000万円、表面利回りは10%)

→想定家賃の机上の空論、必要費用を加味されていない。誰かに高い家賃で入ってもらってると仮定した計算や。


これは不動産会社があたかもめちゃくちゃ儲けれるやん!

って思わせるための計算式や。

この「表面利回り」であるかどうかを絶対に確認せなあかんのや!


・実質利回り

(年間家賃-経費)÷(物件価格÷購入時諸費用)

実際の家賃 年間80万円

必要経費 年間20万円

購入価格 1,000万円

諸費用 100万円(印紙税、登録免許税、司法書士報酬、仲介手数料、固定資産税、火災保険料、不動産取得税)

80-20/1100=5.4%の利回り


これが不動産投資の利回りを計算する上で必要な考え方や。

「表面利回り」の計算と全然違うやろ?


ちがいは経費や!

リフォーム代、仲介業者へ客付の広告料、修繕費、管理費とか色々あるからそれも加味して考えなあかん!

ほんで再建築不可でないかも確認しよな!

地域や接道、建ぺい率(30%〜60%が相場)とか、、。


※理想の実質利回りは場所によっても変わるで!

・場所(地方の方が高い、都心ほど低い)

・構造(木造ほど高い、RCほど低い)

・築年数(古いほど高い、新しいほど低い※購入価格の問題)

・購入時期(次の入居は?大規模修繕いるんちゃうか?、売る時の値段は暴落)

この辺も合わせて考えられるとええよな!!


不動産投資については、

利回り6%でもいいという人もいれば、駐車場など手間がかからないので2〜3%で良いという人もいる。

だから何%がいいとかは人によるけど、

戸建てなら実質利回り10%は目指したいな!

築年数は30年以内で新耐震基準ならOK



■リフォーム事業について

水道業者、ハウスクリーニング業者、グロス業者など。


・一括発注(工事発注業者から一括請け負う業者に任せる)

→とにかく楽!アフターメンテナンスもしてくれる。

ただ、割高になりやすい


・分離発注(工事発注業者からそれぞれの業者に依頼)

→複数の業者とやり取りしなければいけない。

何か会ったときの責任が取りづらい。

ただ、安いねん


・水回り

(トイレの汲み取り→水栓にすると100万近く、和式→洋式にすると15万円前後)

(お風呂のユニットバスなら100万円ほど)

(キッチンなら50万円〜100万円)

・外壁

 (塗装など100万円)

・シロアリ

(駆除代で1㎡6000千円〜7000千円)

・雨漏り

・地盤沈下、傾き

(基礎から直すと数百万円)

などなど。


不動産投資をする上ではリフォームとか修繕については絶対頭に入れておかなあかんから、相場感もわかるようになっとこな!!


正しい知識を持ってから出ないと不動産投資はお勧めできひん!!

ただ、ちゃんとした知識さえ身につければそんなに怖くないな!!



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それではまた!!